Коротко: ремонт квартиры начинают не с покупки материалов и не с демонтажа, а с обследования квартиры и чертежей. Порядок такой: обследование и обмеры → планировка и инженерные схемы → согласование перепланировки, если она нужна → смета и договор → демонтаж и инженерия → черновые работы с актами скрытых работ → чистовая отделка → замер и монтаж встроенной мебели → приёмка. Каждый следующий этап закрывает предыдущий, поэтому решение, принятое поздно, оборачивается переделкой. Руководители проектов Lotta Home (свои строительные бригады в Москве и Санкт-Петербурге) советуют сначала зафиксировать на бумаге, что будет в квартире, и только потом считать смету.
01С чего начать ремонт в квартире: первые три шага
- Список задач. Кто живёт в квартире, сколько нужно спален, где рабочее место, какая техника на кухне, где хранить вещи. Из этого списка вырастают планировка и инженерия.
- Обследование и обмеры. Стены, перекрытия, окна, стояки, электрощит, вентканалы, перепады пола. Обмеры нужны с привязкой к осям окон, стоякам и вентканалам — по ним потом чертят схемы.
- Чертежи. Минимум — планировка с расстановкой мебели, план электрики (розетки, выключатели, свет), план сантехники, план потолков и полов. Если есть дизайн-проект, эти листы в нём уже есть.
Без чертежей смета остаётся приблизительной: подрядчик считает по своему опыту, а не по вашим решениям. Чем подробнее листы, тем меньше «дополнительных работ» в середине ремонта.
02Какие этапы ремонта квартиры и в каком порядке?
| Этап | Что делают | Документ | Откуда |
|---|---|---|---|
| 1. Обследование | обмеры, состояние стен, полов, окон, сетей | обмерный план | — |
| 2. Чертежи | планировка, схемы электрики и сантехники, потолки, полы | комплект листов | — |
| 3. Согласование | если меняются сети с записью в техпаспорт или планировка | решение о согласовании | ЖК РФ, ст. 25, 26 |
| 4. Смета и договор | состав и объём работ, цена или способ её определения, сроки | смета, договор, график | ГК РФ, ст. 708, 709 |
| 5. Демонтаж и инженерия | электрика, водопровод, канализация, вентиляция | исполнительные схемы | — |
| 6. Черновые работы | стяжка, штукатурка, гидроизоляция мокрых зон | акты скрытых работ | СП 71.13330, п. 4.6 |
| 7. Чистовые работы | потолки, покраска, плитка, полы, двери, сантехника | акт приёмки этапа (если есть в договоре) | договор |
| 8. Мебель | финальный замер встроенной мебели после чистовой отделки, монтаж | чертежи мебели | — |
| 9. Приёмка | осмотр, перечень недостатков, акт | акт приёмки | ГК РФ, ст. 720 |
Этапы 5 и 6 — самые важные: всё, что спрятано в стенах и под стяжкой, потом не проверить без вскрытия. Поэтому их принимают по актам, до того как начнётся отделка.
03С чего начать ремонт квартиры вторичного жилья?
Во вторичке первым идёт демонтаж и вскрытие: под старой отделкой видно, в каком состоянии стяжка, стены и сети. Проверьте до сметы:
- Электрику. Материал жил старой проводки, состояние щита, есть ли защитные устройства. Старую проводку при капитальном ремонте чаще меняют целиком.
- Стояки и разводку. Состояние стояков, кранов на отводах, канализации.
- Стяжку и перекрытия. Перепады, трещины, пустоты. От этого зависит, выравнивают пол или делают новую стяжку.
- Окна и вентиляцию. Тягу в вентканалах и приток воздуха. Вентканалы — общедомовая система, их не трогают.
В старом фонде Санкт-Петербурга отдельно смотрят перекрытия и стены: от их состояния зависит, какие работы вообще возможны.
04С чего начать ремонт в черновой квартире?
В новостройке без отделки демонтажа почти нет, но есть своя очередь: сначала приёмка квартиры у застройщика с перечнем недостатков, потом обмеры и чертежи, потом инженерия. Подробно о приёмке по 214-ФЗ и порядке работ — в статье «Квартира без отделки в новостройке».
05Нужно ли согласовывать ремонт?
Ремонт без изменения планировки и сетей согласования обычно не требует, если дом не объект культурного наследия. Согласование нужно в двух случаях (ст. 25 ЖК РФ):
- Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения.
- Перепланировка — изменение границ или площади помещения, образование новых помещений или изменение внутренней планировки.
Их проводят по согласованию с уполномоченным органом на основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ); в Москве и Санкт-Петербурге это орган города. Согласование получают до начала этих работ, поэтому его ставят в график сразу после чертежей.
06Из чего состоит смета на ремонт квартиры?
Смета — это перечень работ и материалов с объёмами. Удобнее всего, когда она разбита по этапам: демонтаж, электрика, сантехника, вентиляция, черновые работы, чистовая отделка, вывоз мусора, отдельно — черновые и чистовые материалы.
Три правила ст. 709 ГК РФ, которые стоит знать до подписания:
- Подтверждённая смета — часть договора. Пока заказчик её не подтвердил, это расчёт подрядчика; после подтверждения — условие договора.
- Приблизительная или твёрдая. Если в договоре нет других указаний, цена работы считается твёрдой.
- Превышение приблизительной сметы. Если из-за дополнительных работ она существенно растёт, подрядчик обязан своевременно предупредить. Заказчик, который не согласен, вправе отказаться от договора и оплатить выполненную часть работы.
Сверьте каждую строку сметы с чертежами: количество розеток и выводов сантехники, площади стен под покраску и плитку. Если в смете нет строки, которая есть на чертеже, — это будущая «допработа».
Раздел каталогаКухни на заказОстров с мойкой: где пройдут вода и слив, решают по чертежу кухни ещё до стяжкиСмотреть→ 07Что проверить в договоре на ремонт квартиры?
Договор на ремонт — это договор подряда (гл. 37 ГК РФ). Проверьте, что в нём есть:
- Предмет и состав работ — со ссылкой на смету и чертежи как приложения.
- Сроки. По ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы; по согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).
- Цена и порядок оплаты — по этапам, по графику.
- Кто закупает материалы и как их принимают на объекте.
- Порядок приёмки этапов и акты скрытых работ.
- Требования к качеству. По ст. 721 ГК РФ качество работы должно соответствовать условиям договора, а при их отсутствии или неполноте — требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода.
Перед подписанием попросите показать объект подрядчика, который сейчас в работе: так видно, как бригада ведёт черновые работы, а не только готовый результат. Как отличить подрядчика уровня премиум — в статье «Элитный ремонт квартиры под ключ».
Раздел каталогаПрихожие на заказШкафы в прихожей до потолка — размеры ниши и место под розетки фиксируют на этапе чертежейСмотреть→ 08Как принимать ремонт квартиры по этапам?
По п. 4.6 СП 71.13330 отделочные работы, которые скрывают результаты предшествующих работ, допускаются только после проверки правильности выполнения закрываемых работ с составлением акта освидетельствования скрытых работ. Это проводка до штукатурки, трубы до закрытия коробами, гидроизоляция до плитки. Пример для санузла — в статье «Гидроизоляция пола в ванной».
Приёмку проводят вместе с подрядчиком: так требует ст. 720 ГК РФ, и о найденных недостатках по ней нужно заявить немедленно. Сослаться на недостаток позже можно, если он оговорён в акте. А явный недостаток, который было видно при обычном осмотре, после приёмки без проверки предъявить уже нельзя, если договор не говорит иначе. Поэтому обходят все помещения при дневном свете, проверяют сантехнику, свет и двери в работе и только потом подписывают акт.
09Чек-лист: с чего начать ремонт квартиры
- Составлен список задач: кто живёт, какие комнаты, техника, хранение.
- Квартира обследована, сделаны обмеры.
- Есть планировка, схемы электрики и сантехники, планы потолков и полов.
- Понятно, нужно ли согласование перепланировки или переустройства.
- Смета разбита по этапам и сверена с чертежами.
- В договоре — сроки, порядок оплаты по этапам, кто закупает материалы, порядок приёмки.
- Встроенная мебель спроектирована до черновых работ: выводы воды и электрики — по её чертежам.
- Согласован порядок актов скрытых работ и фото стен до штукатурки.
- Есть один ответственный за объект со стороны подрядчика.
Подробнее о ремонте под ключ — на сайте lotta-remont.ru.
Ремонт под ключ
Свои строительные бригады в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Пришлите планировку и пару фото квартиры — расскажем, с какого этапа начать именно у вас.
Коротко о главном
С чего начать ремонт в квартире?
С обследования квартиры, обмеров и чертежей: планировки, схем электрики и сантехники. Затем — согласование, если меняются сети или планировка, смета, договор и только потом демонтаж и инженерия.
В каком порядке делать ремонт в квартире?
Обследование и чертежи, согласование, смета и договор, демонтаж и инженерия, черновые работы с актами скрытых работ, чистовая отделка, замер и монтаж встроенной мебели, приёмка.
Можно ли начать ремонт без проекта?
Можно, но смета будет приблизительной, а решения по розеткам, свету и сантехнике придётся принимать по ходу работ. Минимум перед стартом — планировка и схемы электрики и сантехники.
Нужно ли согласовывать ремонт квартиры?
Ремонт без изменения планировки и сетей — обычно нет, если дом не объект культурного наследия. Согласование нужно для переустройства и перепланировки (ст. 25 ЖК РФ): перенос сетей и оборудования с изменением техпаспорта, изменение границ, площади или внутренней планировки помещения. Его получают до начала этих работ.
Становится ли смета частью договора?
Да, после того как её подтвердил заказчик (ст. 709 ГК РФ). Поэтому смету сверяют с чертежами до подписи: всё, чего в ней нет, потом становится дополнительными работами.
Что такое акт скрытых работ?
Документ о проверке работ, которые закроет отделка: проводки, труб, гидроизоляции. По п. 4.6 СП 71.13330 отделочные работы, которые скрывают результаты предшествующих работ, допускаются только после проверки правильности их выполнения с составлением акта освидетельствования скрытых работ.
Как принимать квартиру после ремонта?
Обойти все помещения вместе с подрядчиком, проверить сантехнику, свет и двери в работе и записать каждый недостаток в акт. Если принять работу без проверки, на явные недостатки по ст. 720 ГК РФ потом уже нельзя сослаться, если договор не говорит иначе.
Кто отвечает за ремонт со стороны подрядчика?
У нас на каждый объект один руководитель проекта, и клиент всегда знает статус объекта, бюджет и сроки. Свои строительные бригады Lotta Home ведут ремонт квартир, домов и коттеджей в Москве, Санкт-Петербурге и областях.
Источники
- Гражданский кодекс РФ, ст. 708. Сроки выполнения работы
- Гражданский кодекс РФ, ст. 709. Цена работы
- Гражданский кодекс РФ, ст. 720. Приёмка заказчиком работы, выполненной подрядчиком
- Гражданский кодекс РФ, ст. 721. Качество работы
- Жилищный кодекс РФ, ст. 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме
- Жилищный кодекс РФ, ст. 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки
- СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» (ред. с изменением № 4 от 03.10.2025), п. 4.6