Квартира без отделки в новостройке: как принять у застройщика и в каком порядке делать ремонт

Коротко: квартира без отделки — это бетонные стены и перекрытия, окна, входная дверь и стояки инженерных сетей; внутренних перегородок, стяжки, штукатурки и разводки обычно нет, а что именно есть — написано в договоре с застройщиком. Принимать её нужно по статье 8 закона 214-ФЗ: если нашли несоответствия, до подписания передаточного акта вы вправе потребовать акт о несоответствии. Строительные бригады Lotta Home (Москва и Санкт-Петербург) советуют идти в таком порядке: приёмка, проект, перегородки и согласования, инженерия, черновые, чистовые, мебель — и не закрывать стены, пока не приняты скрытые работы.

01Что значит квартира без отделки в новостройке?

Единого закона, который перечисляет, что входит в «без отделки», нет. Состав квартиры при передаче определяют договор участия в долевом строительстве и проектная документация дома. Чаще всего вы получаете:

• несущие стены и перекрытия без выравнивания;
• окна, балконный блок (если есть), входную дверь;
• стояки водоснабжения и канализации, отопление по проекту дома;
• ввод электричества в квартирный или этажный щит.

Застройщики называют такие варианты по-разному: «без отделки», «черновая отделка», «white box». Сравнивать их по названию нельзя — только по списку работ в договоре.

02Как принять квартиру без отделки у застройщика?

По части 1 статьи 7 закона 214-ФЗ застройщик обязан передать объект, качество которого соответствует договору, проектной документации, градостроительным регламентам и иным обязательным требованиям. Передача оформляется передаточным актом (часть 1 статьи 8).

Главное правило — часть 5 статьи 8: до подписания передаточного акта участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составить акт, в котором указано несоответствие объекта, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей по части 2 статьи 7. Часть 2 касается отступлений от договора и обязательных требований, которые привели к ухудшению качества, и недостатков, делающих квартиру непригодной для использования по договору: тогда можно потребовать безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, уменьшить цену или возместить расходы на устранение.

Что проверить на приёмке без отделки:

1. Площадь и планировку — с планом из договора.
2. Окна и балконный блок: открывание, уплотнители, сколы, трещины стеклопакетов.
3. Входную дверь: замки, зазоры, повреждения.
4. Стены и перекрытия: трещины, сквозные щели, следы протечек.
5. Стояки и вводы: подтёки, заглушки, доступ к кранам.
6. Квартирный щит: что подключено, есть ли маркировка.
7. Отопление: радиаторы или вводы по проекту, следы воды.

Всё, что не так, — в акт о несоответствии, с фото. Подписанный передаточный акт без замечаний усложняет спор о явных недостатках.

03Какие гарантии у застройщика после передачи?

По статье 7 закона 214-ФЗ в действующей редакции минимальные гарантийные сроки такие:

Конкретные сроки ставят в договоре — они могут быть больше. Для договоров, заключённых до изменений закона 2024 года, гарантийный срок на объект тоже может быть больше — смотрите свой договор. Требования по недостаткам, выявленным в гарантийный срок, предъявляют застройщику письменно (часть 6 статьи 7).

04В каком порядке делать ремонт в новостройке без отделки?

1. Проект и сверка. Обмеры квартиры, планировка, электрика, сантехника, свет, встроенная мебель. Проект сверяют с реальными размерами до начала работ.
2. Перегородки и согласования. Если меняется что-то из перечня статьи 25 ЖК РФ (переустройство или перепланировка), сначала решение по статье 26 ЖК РФ, потом работы. Подробно — в статье «Дизайнерский ремонт и евроремонт: в чём разница».
3. Инженерия. Электрика и слаботочные сети, водоснабжение и канализация, вентиляция и кондиционирование, тёплые полы. Скрытые работы принимают актами до того, как их закроют.
4. Черновые работы. Штукатурка, стяжка, гидроизоляция мокрых зон.
5. Чистовые работы. Плитка, покраска, напольные покрытия, двери, потолки, свет.
6. Мебель. Кухня, шкафы, гардеробные — финальный замер после чистовой отделки.

05Где чаще всего ошибаются в новостройке?

• Штукатурят до проекта. Стены выровняли, а потом штробят их под кухню и свет.
• Не учитывают мебель. Розетки за кухней, выводы под подсветку шкафов, закладные под тяжёлые полки нужно заложить в проект до черновых работ.
• Не фиксируют скрытые работы. Попросите подрядчика снимать разводку и гидроизоляцию до закрытия и отдавать вам фото.
• Меняют материалы «на аналог» без вас. Любая замена — только письменно и с вашего согласия.
• Не ставят сроки этапов в договор. По статье 708 ГК РФ в договоре подряда указывают начальный и конечный сроки, можно — и промежуточные сроки этапов.

Раздел каталогаШкафы на заказВстроенный шкаф с подсветкой закладываем в проект до черновых работСмотреть→

06Можно ли жить в новостройке без ремонта?

В квартире без отделки нет санузла, кухни и разводки по комнатам — жить в ней до ремонта неудобно и небезопасно. Обычно заезжают после того, как готовы инженерия, санузел и кухня. Если хочется въехать раньше, порядок работ можно построить так, чтобы сначала закончить одну зону, — это обсуждают на этапе проекта.

07Как выбрать подрядчика для ремонта в новостройке?

• Свои бригады. Спросите, кто выходит на объект и кто за них отвечает.
• Один руководитель проекта. Вы всегда знаете статус объекта, бюджет и сроки от одного человека.
• Смета по этапам. Видно, что входит в каждый этап и кто закупает материалы.
• Акты на скрытые работы. С фото и до закрытия.
• Мебель в связке с ремонтом. Если кухню и гардеробные ведёт тот же руководитель, выводы и подсветка совпадут с первого раза.

О том, как устроен полный цикл, — в статье «Элитный ремонт квартиры под ключ».

Раздел каталогаГардеробные на заказСтеклянная гардеробная со светом — электрику под неё ведём на этапе инженерииСмотреть→

08Чек-лист: от ключей до заезда

1. Сверили состав квартиры с договором долевого участия.
2. На приёмке составили акт о несоответствии, если нашли дефекты.
3. Сфотографировали стояки, вводы и окна до начала работ.
4. Есть проект с электрикой, сантехникой, светом и мебелью.
5. Перепланировка, если она есть, согласована до работ.
6. В договоре подряда — сроки этапов и оплата по этапам.
7. Скрытые работы принимаются актами с фото.
8. Встроенная мебель заложена в проект до черновых.
9. Финальный замер мебели — после чистовой отделки.

Подобрать под ваш проект

Ремонт в новостройке под ключ

Свои строительные бригады в Москве и Санкт-Петербурге. Пришлите планировку и адрес ЖК — расскажем, как пройдёт ремонт, и покажем объект, который сейчас в работе.

Подробнее→Обсудить объект