Элитный ремонт квартиры под ключ: что в нём на самом деле другое и как это проверить до договора

Коротко: элитный ремонт отличается от обычного не дорогими материалами, а точностью. Его делают строго по проекту с чертежами узлов, инженерию закладывают под конкретную технику и свет, а этапы принимают по актам: с подрядчиком заранее договариваются, по какому своду правил (например, СП 71.13330.2017) сверяют отделку. Строительные бригады Lotta Home (Москва и Санкт-Петербург) советуют проверять подрядчика по четырём вещам: кто один отвечает за объект, как устроена смета, как проходит приёмка этапов и можно ли увидеть объект, который сейчас в работе. Ниже — что входит в ремонт под ключ, где обычно экономят незаметно для заказчика и чек-лист перед договором.

01Что такое элитный ремонт под ключ?

Это ремонт, после которого в квартиру заезжают с вещами: от демонтажа и инженерии до чистовой отделки, сантехники, света и мебели. «Элитный» здесь — не про цену, а про уровень исполнения:

• работа по проекту, а не «по месту»: у каждого узла — чертёж, у каждой розетки — отметка;
• скрытые решения: двери в плоскости стены, теневой шов вместо плинтуса, подсветка без видимых лент, ревизионные люки под плитку;
• инженерия под сценарий жизни: где стоит техника, сколько линий света, куда уходит вода из душа без поддона;
• один ответственный человек на весь объект.

Квартиры бизнес- и премиум-класса в Москве и Санкт-Петербурге часто сдают в white box или с черновой отделкой застройщика. Тогда ремонт под ключ начинается с проверки того, что уже сделано: стяжка, штукатурка, разводка. Переделка чужой черновой — обычная часть такого объекта.

02Чем элитный ремонт отличается от обычного?

03Что входит в ремонт под ключ по этапам?

1. Сверка проекта с квартирой. Дизайн-проект проверяют по реальным размерам: узлы, которые не сходятся, решают до начала работ.
2. Инженерия. Электрика, слаботочные сети, водоснабжение и канализация, вентиляция и кондиционирование, тёплые полы.
3. Черновые работы. Перегородки, штукатурка, стяжка, гидроизоляция мокрых зон.
4. Чистовые работы. Плитка, покраска, напольные покрытия, двери, потолки, свет.
5. Снабжение. Материалы и оборудование заказываются по графику, чтобы бригада не простаивала.
6. Меблировка. Корпусная мебель — кухни, шкафы, гардеробные — делается собственным производством Lotta Home в Санкт-Петербурге. Финальный замер — после чистовой отделки.

Наш реализованный объект на Петровской косе, 6 в Санкт-Петербурге — 111 м², ремонт по проекту, кухня с островом, гардеробная с подсветкой и мебель — занял 6 месяцев. Срок вашего объекта зависит от проекта и площади, точный срок называем при расчёте.

Раздел каталогаГардеробные на заказПодсветка, ящики и штанги — проектируем вместе с электрикой ремонтаСмотреть→

04Где в премиальном ремонте экономят незаметно для заказчика?

• Инженерия «по минимуму». Линий света меньше, чем сценариев в проекте; после чистовой новую группу не добавить без штробы.
• Гидроизоляция только на полу. В душевой зоне без поддона стены тоже должны быть защищены — это проверяют до плитки, а не после протечки.
• Геометрия стен. Скрытой двери и крупноформатной плитке нужны ровные плоскости и прямые углы. Требования к основаниям и отделке собраны в СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» — договоритесь заранее, по какому своду правил принимаете работы.
• Замена материалов «на аналог». Любая замена — только письменно и с вашего согласия.
• Подготовка под мебель. Розетки за кухней, выводы под подсветку шкафов, закладные под тяжёлые полки — если их нет в проекте, мебель потом «подгоняют» под стены.

05Как устроены смета и оплата?

По статье 709 ГК РФ цена работы может определяться сметой; смета, составленная подрядчиком, становится частью договора с момента, когда её подтвердил заказчик. Если в договоре не сказано иное, цена считается твёрдой. Если нужны дополнительные работы и приблизительная цена из-за них существенно растёт, подрядчик обязан своевременно предупредить заказчика.

Раздел каталогаКухни на заказКухню и остров закладываем в проект до черновых работ: выводы воды, розетки, вытяжкаСмотреть→

06Как принимать работы, чтобы не потерять права?

Статья 720 ГК РФ требует от заказчика осмотреть и принять работу вместе с подрядчиком и сразу заявить о недостатках. Если договор не говорит иначе, заказчик, принявший работу без проверки, теряет право ссылаться на явные недостатки — те, что можно было заметить при обычном осмотре. Поэтому замечания вносят в акт.

Для договора бытового подряда пункт 1 статьи 737 ГК РФ говорит: если недостатки нашли при приёмке или после неё в течение гарантийного срока (а если он не установлен — в разумный срок, но не позднее двух лет со дня приёмки, для недвижимого имущества — пяти лет), заказчик вправе по своему выбору потребовать безвозмездно их устранить, уменьшить цену, повторно выполнить работу или возместить расходы на исправление.

07Как выбрать компанию для элитного ремонта?

• Свои бригады или субподряд. Спросите, кто именно выходит на объект и кто за них отвечает.
• Один руководитель проекта. Вы должны всегда знать статус объекта, бюджет и сроки — от одного человека, а не от пяти мастеров.
• Действующий объект. Попросите показать объект, который сейчас в работе: там видны скрытые работы, порядок и чистота площадки.
• Работа по чужому проекту. Хороший подрядчик сначала читает проект и задаёт вопросы по узлам, а не говорит «сделаем как обычно».
• Мебель в связке с ремонтом. Если кухню и гардеробные ведёт тот же руководитель, выводы и подсветка совпадут с мебелью с первого раза.

Подробнее о разнице подходов — в статье «Дизайнерский ремонт и евроремонт: в чём разница».

08Чек-лист перед договором

1. Есть дизайн-проект с узлами, электрикой и спецификациями — или понятно, кто и когда его делает.
2. Подрядчик прочитал проект и задал вопросы по узлам.
3. Смета разбита по этапам, видно, кто закупает материалы.
4. В договоре — график работ и оплаты по этапам.
5. Прописано, по каким сводам правил принимаются работы.
6. Скрытые работы принимаются актами до закрытия, с фото.
7. Замена материалов — только письменно.
8. Назван один руководитель проекта.
9. Вы видели объект подрядчика, который сейчас в работе.
10. Встроенная мебель заложена в проект до черновых работ.

Подобрать под ваш проект

Ремонт под ключ

Свои строительные бригады в Москве и Санкт-Петербурге. Покажем объект, который сейчас в работе, и разберём ваш проект до договора.

Подробнее→Обсудить объект